Юридическая экспертиза инвестиционных проектов

Работа эксперта начинается задолго до объявления инвестором своего официального воле­изъявления на участие в конкурсе по реконструкции или новому строительству.
Независимая юридическая экспертиза призвана оценить наличие необходимых документов как со стороны потенциального инвестора, так и со стороны городской (местной) администрации, предполагаю­щей осуществить строительные работы с помощью привлеченных инвестиций.
Как правило, первоначальный перечень докумен­тов, подлежащих правовой оценке, состоит из правоустанавливающих актов и справок на объект инве­стиционной деятельности со стороны городской (ме­стной) администрации:
· решения соответствующих органов о реконструк­ции или новом строительстве;
· подтверждения их дееспособности;
· наличия соответствующих документов в земель­ных кадастрах, планах БТИ;
· оценивается обремененность объекта пользовате­лями или невыявленными собственниками.
Последнее обстоятельство необходимо проверять более тщательно, поскольку администрация хотя и несет ответственность за юридическую чистоту сдел­ки со своей стороны, однако на практике это не все­гда соответствует реальной действительности, осо­бенно в отношении третьих лиц - пользователей и неучтенных собственников объекта.
Анализ действующей практики реконструкции объектов недвижимости в Москве свидетельствует о том, что наличие соответствующего постановления правительства города и подписанного инвестиционного контракта не защищает инвестора от юридиче­ских неожиданностей в виде появления пользователей и собственников с оформленными, не до конца оформленными правами или претензиями на объект, которые впо­следствии перерастают в дорогостоящие судебные тяжбы. Поэтому юридическая экспертиза должна тщательно разбираться с документами соответст­вующих комитетов по имуществу, землепользованию и другим в части данного инвестиционного объекта.
Со стороны инвестора необходимо предъявление:
· регистрационных документов;
· послужного списка выполненных работ с отзыва­ми о законченных объектах;
· необходимых гарантий.
Предоставление гарантий исполнения обязательств по инвестиционному проекту является наиболее слож­ной задачей в связи с тем, что требования к гарантиям постоянно меняются. Так, в 1994—1996 гг. для участия в инвестиционном конкурсе было достаточно предъя­вить письмо из банка о возможном предоставлении гарантий. В настоящее время гарантией исполнения инвестиционных обязательств являются оплата уча­стия в конкурсе и более жестким образом оформлен­ная банковская гарантия. Проверка документов по банковской гарантии должна сочетаться с проверкой кредитоспособности выдавшего ее банка.
В случае привлечения западных инвестиций тре­буется юридическая оценка с приглашением специа­листов по западному банковскому праву.
Следующим этапом юридической работы по ин­вестиционным проектам с недвижимостью является подготовка инвестиционного контракта. Эту работу условно можно разделить на три стадии:
· первая стадия - предварительная работа по оцен­ке нормативных документов, регламентирующих деятельность местной администрации по заключению инвестиционных контрактов;
· вторая стадия - подготовка проекта инвестицион­ного контракта;
· третья стадия - согласование, регистрация и под­писание инвестиционного контракта.
На первой стадии анализируются соответствую­щие нормативные документы местной администра­ции, регламентирующие порядок заключения инве­стиционных контрактов в Москве, например, действу­ет специальное постановление правительства столицы от 18 мая 1999 г. №426 "Об изменении нор­мативных актов по вопросам инвестиционной дея­тельности".
В этом постановлении установлено, что реализа­ция проектов нового строительства, реконструкции (реставрации), комплексного капитального ремонта объектов недвижимости в случаях внебюджетного финансирования осуществляется на конкурсной ос­нове и на условиях инвестиционных контрактов меж­ду правительством Москвы и привлекаемым инве­стором.
Все инвестиционные контракты на территории столицы заключаются исключительно на основании решений Городской и окружных конкурсных комис­сий по подбору инвесторов по объектам, включен­ным в программы строительства.
Этим же постановлением утверждена примерная форма и редакция инвестиционного контракта (дого­вора) на реализацию инвестиционного проекта строительства, реконструкции и комплексного капи­тального ремонта объектов недвижимого имущества различного назначения на территории Москвы и оп­ределены порядок и перечень должностных лиц, ко­торым предоставлено право заключать инвестицион­ные контракты.
Кроме того, определен пакет конкурсной доку­ментации на право заключения инвестиционного контракта, регламент его подготовки.
Порядок проведения конкурса изложен в поста­новлении правительства Москвы от 24.05.94 № 435.
Сумма задатка и порядок оплаты определяются каждый раз отдельно по конкретному инвестицион­ному проекту. Таким же образом устанавливаются критерии определения победителей. Инвестор получает от конкурсной комиссии вышеперечисленные данные, информационное письмо (в случае открыто­го конкурса), исходно-разрешительную документа­цию для проведения строительных работ, проект по­становления правительства Москвы о реконструкции (новом строительстве) объекта, согласованный со всеми организациями за исключением: инвестора (победителя конкурса), проекта округа либо любого лица, уполномоченного правительством Москвы, Го­сударственно-правового управления Мэрии г. Моск­вы, управляющего делами Мэрии. Кроме того, побе­дитель конкурса получает частично согласованный инвестиционный контракт.
Вторая стадия - подготовка контракта инвесто­ром предполагает постатейную аналитическую рабо­ту юриста по всем 14 статьям типового контракта.
Особое внимание следует обратить на вторую статью "Предмет Контракта", где определена цель договора, обозначен инвестиционный проект, сумма инвестиций, размеры площадей, срок ввода в экс­плуатацию.
На момент заключения контракта определяется обременение объекта пользователями, собственника­ми и жильцами с указанием правовых оснований. Обозначаются условия освобождения объекта.
От полноты, достоверности этой информации за­висят величина затрат и сроки освобождения объекта для проведения строительно-монтажных работ и рас­пределение долей между будущими собственниками после завершения контракта.
Обременение объектов недвижимости третьими лицами регламентируется соответствующими стать­ями ГК РФ и постановлением правительства Москвы от 13.08.96 г., № 689, в котором утверждено "Поло­жение о порядке учета и оформления прав на объек­ты нежилого фонда (здания, сооружения, нежилые помещения) в г. Москве".
Согласно Положению объекты нежилого фонда могут быть переданы:
· в хозяйственное ведение,
· оперативное управление,
· безвозмездное пользование,
· в аренду,
· проданы в собственность.
Передача нежилого помещения в хозяйственное ведение реализуется на основании постановления правительства Москвы государственным и муници­пальным унитарным предприятиям, образованным постановлением правительства Москвы или распо­ряжением Госкомимущества. Фактическая передача нежилого помещения в хозяйственное ведение осу­ществляется после оформления свидетельства и за­ключения контракта на право хозяйственного веде­ния, согласно которым заинтересованными юридиче­скими лицами оформляются акт приемки-передачи имущества и справка авизо. Свидетельство и кон­тракт оформляются Москомимуществом.
Нежилое помещение учитывается на балансе юридического лица. Его размер в случае использова­ния под административные цели не должен превы­шать 9 кв. м. общей площади на одного работника аппарата управления. Если в хозяйственное ведение предприятию передается часть здания, то в контракт на право хозяйственного ведения включается пункт о запрещении его отчуждения при приватизации.
Перечисленные обстоятельства следует учиты­вать, если возникает какая-либо судебная тяжба по освобождению помещений, находящихся в хозяйст­венном ведении.
Передача нежилого помещения в оперативное управление реализуется на основании постановле­ния правительства Москвы государственным или му­ниципальным учреждениям, образованным поста­новлением правительства Москвы или Москомиму­ществом.
Все вышеизложенные обстоятельства, касающие­ся передачи помещений в хозяйственное ведение, полностью можно перенести на ситуацию с переда­чей помещений в оперативное управление.
Передача нежилого помещения в безвозмездное пользование может быть реализована на основании постановления правительства Москвы любому юри­дическому или фактическому лицу. Эта передача фиксируется фактом оформления свидетельства и заключения договора на право безвозмездного поль­зования с актом приемки-передачи имущества. Сви­детельство, договор и акт приемки-передачи оформ­ляются Москомимуществом.
Нежилое помещение учитывается на балансе юри­дического лица, в собственности которого находится нежилой фонд. Москомимущество в случае необосно­ванного отказа прежнего балансодержателя в подпи­сании договора и акта приемки-передачи имущества заключает договор субаренды самостоятельно и принимает меры к передаче имущества новому владельцу.
Передача нежилого помещения в аренду реали­зуется, как правило, на основании результатов аукциона или кон­курса любому юридическому или физическому лицу. В отдельных случаях решение по этому вопросу при­нимается на основании распоряжения мэра, поста­новления правительства Москвы, распоряжения Москомимущества. Передача в аренду помещения оформляется свидетельством и договором. Это по­мещение учитывается на балансе арендатора. Пере­дача помещения арендатором в субаренду или без­возмездное пользование третьим лицам может быть осуществлена только с согласия Москомимущества.
Регистрация такого рода субарендных договоров и договоров на безвозмездное пользование произво­дится в Москомимуществе или в его территориаль­ном агентстве.
Арендатор вправе внести в качестве вклада в дру­гое юридическое лицо свои права аренды. В этом случае ответственным перед арендодателем остается арендатор.
Продажа помещений в собственность регла­ментируется в порядке,
В статье "Сроки и содержание этапов" следует обратить внимание на возможность продле­ния сроков выполнения. Это обстоятельство в прак­тике инвестиционной работы имеет большое значение в связи с частым невыполнением отдельных обяза­тельств администрацией.
В статье "Обязанности сторон" излагаются в общем виде и, как правило, имеют стандартный набор взаимных обязательств.
В статье "Гарантии" важно обратить внимание на представление рекомендательных бан­ковских писем о возможностях инвесторов исполнить обязательства.
В статье "Уступка прав по контракту" необходимо обратить внимание на возможность ус­тупки прав не одному, а нескольким инвесторам.
В статье "Срок действия контракта" срок окончания контракта рекомендуется ограничи­вать моментом выполнения сторонами всех обязательств, а не фиксированной датой.
В статье "Изменение и прекращение контракта" особое внимание рекомендуется уделить возмещению инвестору документально подтвер­жденных прямых затрат в случае расторжения кон­тракта.
Остальные статьи контракта, хотя и требуют в от­дельных случаях уточнения, в типовом варианте из­ложены достаточно полно и обосновано.
На третьей стадии юридической работы реша­ются вопросы согласования и подписания контракта. Для этих целей необходимо подготовить необходи­мый набор документов об объекте инвестиционной деятельности и самом инвесторе. От полноты доку­ментального набора вышеназванных сведений во многом зависит время рассмотрения контракта в со­ответствующих инстанциях.
Сроки получения полностью согласованного ин­вестиционного контракта составляют 2,5 месяца (включая согласования с управой префектом, депар­таментом муниципального жилья и Москомимуществом - 1 месяц, с советником мэра по экономической безопасности - 1 неделя, ГПУ Мэрии - 1 неделя, префектом или другим уполномоченным лицом -1 неделя) без учета времени подписания контракта инвестором.
В результате надлежащим образом оформленный и подписанный инвестиционный контракт становится центральным звеном соответствующего бизнес-плана по проекту недвижимости.
Скачать в формате Word